Programmadoelstelling

• Realisering deelgebieden 4 en 8 voorbereiden en starten.
• De exploitatie haalbaar houden.

• De omgevingsvergunning van deelgebied 4 wordt nog in 2023 verleend.
• De bouw van deelgebied 4 start in 2023.
• Voor deelgebied 8 wordt door de ontwikkelaar een gedeeltelijke herontwikkeling van het bouwplan onderzocht.

De bouw van het Werfhuis in deelgebied 8 is in 2024 gestart. Start bouw van deelgebied 4 is voorzien in de zomer van 2025.

• Aantal arbeidsplaatsen.
• Aantal bezoekers.
• Aantal inwoners kern Hulst.

Er zijn in 2021 koop- en realisatieovereenkomsten gesloten met ontwikkelende partijen. Daarin zijn koopprijzen vastgelegd die binnen de projectexploitatie passen.

• Onvoldoende (voor)verkoop van appartementen door ontwikkelaar.
• Bezwaar- en beroepsprocedures.
• Niet nakomen verplichtingen door ontwikkelende partijen.

• Realisering van woningbouw, een hotel en bijbehorende voorzieningen op het Veerplein.
• Voorbereiding en ontwikkeling Westelijke Perkpolder voortzetten.
• Voorbereiding en ontwikkeling jachthaven voortzetten.
• Uitvoering geven aan de samenwerking (Perkpolder Beheer BV), die de planvoorbereiding en –uitvoering coördineert.

• De bouw en oplevering van woningen op het veerplein in 2024.
• Verder ophogen van een deel van de Westelijke Perkpolder in 2024.

• Aantal overnachtingen (hotels, camping en B&B).
• Aantal arbeidsplaatsen.

Er is in 2018 een koop- en realisatieovereenkomst gesloten tussen Perkpolder Beheer en de ontwikkelende partij. Daarin zijn koopprijzen vastgelegd die binnen de projectexploitatie passen. In 2023 zijn de eerste grondopbrengsten door Perkpolder Beheer ontvangen.

• Onvoldoende (voor)verkoop van appartementen door ontwikkelaars.
• Bezwaar- en beroepsprocedures.
• Niet nakomen verplichtingen door ontwikkelende partijen.

Het ontwikkelrisico is er nog steeds, ondanks dat de eerste appartementen en huizen al zichtbaar zijn. De woningmarkt blijft aan fluctuaties onderhevig. Daarnaast zijn er risico's te onderkennen in de bestemmingsplanprocedure en de NBW vergunning.

• De herinrichting van het DMG-terrein voltooien.
• De realisering van de verbindingszone voorbereiden en indien mogelijk starten.

• De initiatiefnemer (eigenaar) van het tussengebied en de gemeente bereiden de invulling van het tussengebied en de supermarktlocatie aan de Zoetevaart voor.
• Een concept bestemmingsplan is gereed en zal in 2023-2024 in procedure worden gebracht.
• Bodemsanering van de percelen van initiatiefnemer en van de gemeente in het tussengebied is noodzakelijk en start in 2024.

- een deel van de gronden in het Tussengebied is overgedragen.
- Bodemsanering Tussengebied is uitgevoerd
- Aanleg verbindingsweg is gestart
- Voorlopige voorziening tegen vaststellingsbesluit bestemmingsplan is afgewezen. Ontwikkelaar mag op eigen risico starten met bouw. Bodemprocedure loopt nog bij Raad van State.
- DMG heeft eerste studie naar herontwikkeling Morres-terrein opgesteld en omgeving middels een brief geïnformeerd.
-

• Aantal arbeidsplaatsen.
• Aantal bezoekers.
• Aantal inwoners kern Hulst.

In 2013 is er voor het project Life Style Village (herontwikkeling Morresterrein) een anterieure overeenkomst gesloten met De Mandemakers Groep en een dekkingsreserve ‘Ontwikkeling tussengebied LSV’ ingesteld (stand 2023: €760.000).

Uitgaven blijven vooralsnog binnen toegekend budget. Er is wel sprake van meerwerk dat nog financieel moet worden afgewikkeld.

• Kosten bodemsanering gemeentelijke percelen.
• Bezwaar- en beroepsprocedures.
• Niet nakomen verplichtingen door ontwikkelende partijen.

• Voortzetting project KLUS (uitvoering 4e ronde).
• Promotie Provinciale Impuls Wonen (PIW).

Krot en Kans tegen gaan van verpaupering in het woning bestand.
Uitvoering 4e ronde en evalueren  van de ronde 1 t/m 4.

PIW :

• De regeling actief promoten op social media en gemeentelijke website.
• PIW actief onder de aandacht brengen bij woningeigenaren middels persoonlijke brieven.
• PIW actief onder de aandacht brengen bij makelaars en corporaties.

KLUS:

• Actualiseren/inventariseren.
• Verder met de 4e ronde van KLUS in gebied Terhole/Kuitaart, Walsoorden, Ossenisse en tussen gelegen polders nieuwe verpauperde woningen aanpakken.
• Inventariseren voor ronde 5 van KLUS

De provincie verleend deze er zijn drie aanvragen bekend binnen de gemeente.

PIW:

• Aantal aanvragen uit de gemeente.

KLUS:

• Verder met de 10 panden uit de 4e ronde.
• 10 Nieuwe verpauperde woningen op laten knappen dan wel te laten slopen (voor nieuwbouw).

PIW:
De provincie verleend deze er zijn drie aanvragen van 2023 bekend binnen de gemeente.

Klus:
 10 panden uit 4de ronde
enkel panden hebben geleid tot herstel of sloop met andere zijn we informeel in gesprek over hun plannen.  Bij een aantal is de situatie inbeeld en word gekeken naar een formele traject.

Geen gemeentelijke financiële middelen.

Geen gemeentelijke financiële middelen.

Geen.

geen

PIW :
·De regeling is in 2023 voor de laatste keer opgesteld door de provincie.

KLUS:
·Actualiseren/inventariseren.
·Verder met de 4e ronde van KLUS in gebied Terhole/Kuitaart, Walsoorden, Ossenisse en tussen gelegen polders nieuwe verpauperde woningen aanpakken.
·Inventariseren voor ronde 5 van KLUS
Voor de inventarisatie voor ronde 5 is er gekeken naar de vorige rondes en de nog lopende verpauperde woning/panden. Mede door het stop zetten van de PIW subsidie dienen we een andere strategie te hanteren om eigenaren te bewegen tot het tegen gaan van het verpaupering.

We continueren het onderzoek waarbij er per halfjaar woningeigenaren van langdurige leegstaande woningen in een afgebakend gebied binnen de gemeente worden aangeschreven. Dit is tweeledig: bewustzijn creëren en inzicht verkrijgen in oorzaak van de leegstand. Uiteindelijke doel is om kansrijke leegstaande woningen weer beschikbaar te maken voor de woningmarkt en om informatie uit de BRP/Forensenbelasting te controleren. In 2022 is reeds een start gemaakt met de kern Graauw en in de eerste helft van 2023 richt het onderzoek zich op de kernen Walsoorden, Kuitaart, Ossenisse en Hengstdijk.

Doorlopende zaak. Het onderzoek in Hulst duurt langer dan verwacht.

Per half jaar een kern of wijk. (Afhankelijk van de omvang).

Het onderzoek in de kern Hulst is bijna afgerond. In het eerste halfjaar wordt een volgende ronde gestart.

Eigenaren wordt middels een gesloten vragenlijst gevraagd waarom de woning leegstaat. Hieruit blijkt hoeveel woningen daadwerkelijk leegstaan of voor andere doeleinden (en welke doeleinden) de woning gebruikt wordt.

Eigenaren worden persoonlijk aangeschreven en verzocht een vragenlijst in te vullen en retourneren. Hieruit blijkt wat de reden is van de leegstand.

Ambtelijke inzet.

Ambtelijke inzet.

Te weinig respons op de uitvraag, waardoor geen realistisch beeld is te schetsen.

Er dienen herinneringsbrieven verstuurd te worden om eigenaren te motiveren om het formulier in te vullen. Dit zorgt voor veel extra doorlooptijd in het onderzoek. De respons in de kern Hulst is tot op heden relatief weinig, waardoor het langer duurt.

• Doorlopende (prestatie)afspraken met beide woningcorporaties voor het beschikbaar stellen van woningen om aan de taakstelling te voldoen.
• In de uitvoering is er doorlopend nauw contact over en weer tussen de gemeente en corporatie over de voortgang huisvesting taakstelling (plus eventuele extra statushouders door het plan van aanpak flexibilisering asielopvang) en de plaatsing van deze statushouders.
• Spreiding van huishoudens over de verschillende kernen.

De samenwerking met de woningcorporaties verloopt goed. Als gevolg van landelijke wettelijke regels voor passend toewijzen, wordt het steeds lastiger statushouders te huisvesten. Veel wachtenden zijn namelijk één persoonshuishoudens met nareizigers, terwijl de corporaties met name eensgezinswoningen bezitten.

Zowel voor de eerste als tweede helft van het jaar wordt er vanuit het Rijk een taakstelling toegewezen. Betreft een doorlopend proces in samenwerking met de woningcorporaties.

Doorlopend halfjaarlijkse cyclus

Aantal geplaatste statushouders ten opzichte van het aantal statushouders dat geplaatst moet worden (taakstelling).
Zowel voor de eerste als tweede helft van het jaar bestaat er een taakstelling.

We sluiten 2024 formeel af met een achterstand. Dit als gevolg van de regels met betrekking tot passend toewijzen. Tevens is het wachten op nareizigers. De achterstand is verschoonbaar.

Niet van toepassing.

-

Te weinig doorstroming in de sociale huurwoningvoorraad met als gevolg geen geschikte beschikbare sociale huurwoningen voor de huisvesting van statushouders.

We hebben geen invloed op de huishoudenssamenstelling van statushouders. De vele éénpersoonshuishoudens zorgen ervoor dat, gezien het overgrote deel van de sociale huurwoningvoorraad eengezinswoningen zijn, lastig te plaatsen zijn.

• De gemeentelijke starterslening (verordening) blijven promoten.
• Sturen op bouwen voor doorstroming om dynamiek in de woningmarkt te behouden en betaalbare bestaande koopwoningen voor de jongere koopstarter vrij te spelen.

Meer starters, financieel adviseurs en hyptoheekverstrekkers weten van het bestaan van de Starterslening af. In 2025 komt er weer €100.000 beschikbaar.
Door daarnaast te sturen op woningbouw voor senioren zorgen we voor doorstroming, komt de verhuisketen op gang en spelen we de bestaande relatief goedkope woningvoorraad vrij. Daarnaast blijven we voldoen aan de twee derde betaalbaarheidsnorm, zoals vastgelegd in de Woondeal.

Doorlopend.

Het aantal startersleningen dat wordt aangevraagd en verstrekt/het resterende budget.

Het beschikbare budget voor 2024 is volledig opgebruikt.

De starterslening is een revolverend fonds. Voor de eerste drie jaar zullen er (nader te bepalen) financiële middelen beschikbaar moeten worden gesteld.

(Macro-) Economische factoren die (indirect) van invloed zijn op de woningmarkt.

De betaalbaarheid van woningen staat landelijk steeds meer onder druk. Ook in onze gemeente merken we dit, maar wel in mindere mate. Er komen nog steeds relatief veel goedkopere koopwoningen op de markt.

Uitbreiding van de woonwijk Groote Kreek in Hulst. Gezien de toenemende vraag naar woningen en kavels in Hulst en opgaven zoals een toekomstbestendige en duurzame wijk met aandacht voor klimaatadaptatie. Het toevoegen van kwalitatief goede woningen zorgt voor doorstroming en lange verhuisketens.

Om een kwalitatief goede wijk te borgen is besloten om een ontsluitingsweg aan te leggen over de Waterstraat.

• Bestemmingsplanprocedure (start januari 2024).
• Bouwrijp maken (eerste helft 2025).
• Uitgifte kavels (eerste helft 2025).

Bestemmingsplan ligt in juli voor bij de gemeenteraad ter vaststelling. Afhankelijk van beroep kan gestart worden met werkzaamheden en uitgifte kavels.

Aantal inwoners van Hulst.

Voor dit project is investeringskrediet beschikbaar gesteld door de gemeenteraad.

Grondexploitatie ligt in juli voor bij de gemeenteraad ter vaststelling.

• Toenemende bouwkosten.
• Bezwaar- en beroepsprocedures bestemmingsplan.
• Tegenvallende verkoop van kavels. Er is echter een geïnteresseerdenlijst, waardoor duidelijk is dat er vraag is naar woningen en kavels.

Risico’s worden zo veel mogelijk beperkt in het bestemmingsplan dan wel in de grondexploitatie.

Uitbreiding van 10 vrijstaande woningen in het verlengde van de Kerkstraat te Clinge. Met name bedoeld om doorstroming in het dorp te creëren. Er is erg veel vraag naar woningen/kavels op Clinge.

Project afgerond

• Pachtontbinding agrarische gronden (afgerond 2022).
• Bestemmingsplanprocedure (afgerond 2022).
• Uitgifte kavels (bezig).

Project afgerond.

Aantal inwoners Clinge.

Voor dit project is budget beschikbaar gesteld door de gemeenteraad.

• Toenemende bouwkosten.
• Tegenvallende verkoop van gronden.

Geen. Project afgerond.

De inwerkingtredingsdatum van de Omgevingswet is 1 januari 2024. Voor deze datum moeten de onderstaande actiepunten zijn uitgevoerd. De omgevingsvisie moet in 2027 vastgesteld zijn. Het omgevingsplan in 2031.

• Instellen adviescommissie ruimtelijke kwaliteit inclusief vaststellen verordening en aanpassing Nota ruimtelijke kwaliteit. (voltooid tweede kwartaal 2022).
• Vergunningverlening aangepast op de Wet kwaliteitsborging. (bezig).
• Adviesrecht gemeenteraad vaststellen. (voltooid eerste kwartaal 2022).
• Participatiebeleid vaststellen. (voltooid november 2022).
• Werkwijze tijdelijk omgevingsplan en opbouw structuur nieuw omgevingsplan. (wordt vastgesteld door raad juli 2023).
• Nota grondbeleid op Omgevingswet (inclusief kostenverhaal) aanpassen (bezig).
• Legesverordening, mandaatregelingen en verordening planschade
• (nadeelcompensatie) aanpassen. (afronden vierde kwartaal 2023).
• Financiële arrangementen met uitvoeringsdiensten herzien. (afronden derde kwartaal 2023).
• Voorbereidingen voor het opstellen van een omgevingsvisie. (bezig, verwachting medio 2025 ter vaststelling voorleggen).
• Software voor vergunningverlening, wijzigen omgevingsplan en opstellen toepasbare regels inrichten en aansluiten op het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). (afgerond eerste kwartaal 2022).

In werking getreden. Tot 2032 bezig met de verdere implementatie.

Zie hierboven.

Continuering van de dienstverlening op het gebied van planologische procedures en vergunningen na inwerkingtreding OW.

Voor de invoering van de Omgevingswet zijn in de begroting twee posten opgenomen: €100.000 voor opleiding en kennisdeling en €50.000 voor inhuur derden. Het opstellen van de Omgevingsvisie wordt betaald uit de inhuur van derden. Overige kosten worden betaald uit de post Structuur- en bestemmingsplannen.

• Onvoldoende capaciteit.
• Hoge structurele kosten en minder opbrengsten door leges.

·Hogere structurele kosten en minder opbrengsten door leges. Capaciteitsproblemen.

• Verplaatsing bedrijf (gerealiseerd in 2019).
• Sloop bedrijfsopstallen (gerealiseerd in 2020).
• Bodemsanering (gerealiseerd in 2022).
• Overeenstemming bereiken met betrokken grondeigenaren en Woongoed (afgerond).
• Bestemmingsplan (afgerond).
• Plangebied bouw en woonrijp maken (planning tweede helft 2023).
• Opgeknapt centrum van Kloosterzande met pleinfunctie, woningen en horecagelegenheid (2025).

Zie hierboven.

Zie hierboven.
Zie hierboven.
Zie hierboven.

• Aantal inwoners van Kloosterzande.
• Aantal bezoekers horecagelegenheid.

Er is budget beschikbaar gesteld door de gemeenteraad voor de exploitatie van het Hof te Zandeplein. Afhankelijk van de stijging van de bouwkosten zal aanvullend budget noodzakelijk zijn. De verplaatsing van de brandweerkazerne en gemeentewerkplaats is een apart project. Voor de daarvoor benodigde middelen moet nog besluitvorming plaatsvinden. De sloop van de brandweerkazerne en gemeentewerkplaats is wel opgenomen in de exploitatie van het Hof te Zandeplein.

• Hogere bouwkosten bij de ontwikkeling van het plan.
• Tegenvallende verkoop grond van woningen.